בשלוש שנים האחרונות חלו קשיים רבים להרגיל את בעלי הנכסים להתגמש ולהתאים את עצמם לחברות הסטארטאפ והייטק המתפתחות בתל אביב. כיום באיזור רוטשילד כ-80 אחוז מהיקף עסקאות השכירות מבוצעות ע״י חברות הזנק. העובדה כי חברות הייטק אינן יודעות היכן יעמדו בעוד כשנה ובאם יכפילו את כמות העובדים, יירכשו , יעברו לארה״ב או יסגרו את החברה מהווה גורם מכריע בקבלת החלטותיהם בחיפוש אחר משרד להשכרה.
בתחום המשרדים כמעט ואי אפשר למצוא משרד נורמלי להשכרה בלי מתווכים, אם כי האפשרות זו קיימת. ובכל זאת, למה לשלם דמי תיווך? פשוט מאד. מתווך / יועץ נדל״ן מסחרי יכול ברוב המקרים לסגור עסקה ב10-40 אחוז פחות מהמחיר המוצע ע״י בעל הנכס. מקרים רבים בהם סגרנו ללקוחותינו עסקאות במחיר מופחת בגובה 30 אחוז מהמחיר הראשוני שביקש בעל הנכס. כיצד ?!? הכרות עם השוק, דוגמאות להשוואת מחירים, מחירי עסקאות אחרות על שטחים זהים שביצענו עסקאות בבניין, ידיעה מוקדמת על מצבו של בעל הנכס עקב שמירה על קשר מולו לאורך זמן. נסיון במו״מ בהתנהלויות מסוג אלו ועוד..
השאלה הראשונה שנשאלת בהקשר זה, היא ממי שוכרים את המשרד? שיפוצים, שינויים בחלוקה והתאמות לפי צורכי החברה הן דבר שכל חברה צריכה להתעסק בו בהליך מעבר משרדים. כמעט כל חברה רוצה לעשות שינויים קוסמטיים או התאמות בחלוקת המשרד לצורכיה.שיפוץ משרד הוא הליך יקר ומצריך זמן התעסקות שבד״כ לחברות אין. הטיפול בנושא הוא תמיד כאב ראש ששני הצדדים רוצים לסיים איתו מהר ככל שניתן.
ישנם איזורים ספציפים שמתאימים לעורכי דין (איזור בתי המשפט) וישנם איזורים מובהקים לחברות הייטק (רוטשילד/שכונת מונטיפיורי). בקיצור, ישנם סיבות רבות למה ללכת על מגדל משרדים או בניין בוטיק עצמאי או מבנה לשימור והן משפיעות על כל חברה באופן שונה.
דמי ניהול / ועד בית, נגבים בעבור שירותי נקיון ואחזקה של המבנה שאתם עתידים לשכור / לקנות בו משרד. במגדלי משרדים, התחשיב הנורמטיבי של חברות הנדל״ן אשר בבעלותם המגדלים מתוחמחר לפי מנגנון שנקרא בשפה המקצועית קוסט + 15 אחוז (cost + 15%). משמע, עלות תחזוקת הבניין לשנה, בתוספת 15 אחוז על העלויות, חלקי 12 חודשים, חלקי מטר רבוע של כל הבניין על חלקיו (עבורכם-כפול המ״ר שאתם שוכרים).
יש נוהג בתחום הנדל״ן לדבר לפי מחיר למ״ר. מה שחשוב להבין כאשר מתחילים להסתובב ולחפש משרד, הוא שהמחיר למ״ר לא משנה. לפעמים אנו מציעים ללקוחות ממשרד ב 140 שקל למ״ר וישר הם דוחים על הסף עקב ההגיון הבריא שזה יקר מדי. ובתגובה מציינים שהתקציב שלהם הוא עד 120 לדוגמא.(נשים את דמי הניהול בצד כרגע).
אחד הדברים הבסיסיים שצריך לברר כשמשכירים הוא היחס בין השטח ברוטו לשטח נטו - הפער יכול להסתכם בחסכון של אלפים או עשרות אלפי שקלים בשנה.
