דמי ניהול – ועד בית .
גם בנושא דמי הניהול נתייחס לעניין יחס הברוטו לנטו, אז מי שלא קרא את הפוסט הראשון בנושא, מומלץ שיתחיל משם.
דמי ניהול / ועד בית, נגבים בעבור שירותי נקיון ואחזקה של המבנה שאתם עתידים לשכור / לקנות בו משרד.
במגדלי משרדים, התחשיב הנורמטיבי של חברות הנדל״ן אשר בבעלותם המגדלים מתוחמחר לפי מנגנון שנקרא בשפה המקצועית קוסט + 15 אחוז (cost + 15%). משמע, עלות תחזוקת הבניין לשנה, בתוספת 15 אחוז על העלויות, חלקי 12 חודשים, חלקי מטר רבוע של כל הבניין על חלקיו (עבורכם-כפול המ״ר שאתם שוכרים).
למה 15 אחוז – בלתי צפוי מראש.
במהלך השנה על הבניין שאתם שוכרים בו משרד חלים הרבה שינויים והוצאות כגון -נקיון הלובי, מדרגות, מעליות, לובאים של הקומות עצמן, טיפול ותחזוקת המעליות, שומר בכניסה, תקלות חשמל, תקלות אינסטלציה , חשמל צ׳ילרים של המיזוג אויר, תקלות ותחזוקת מיזוג אויר ועוד ועוד ועוד.
מחירי דמי הניהול לפי מ״ר במגדלי משרדים בתל אביב נע בין 18-26 שקל למטר.מחיר זה כולל את חשמל הצ׳ילרים שעל גג הבניין.(לא את חשמל המיזוג אויר עצמו אשר אתם תשלמו, אלא את החשמל שצורכים המנועים על הגג ). בבניינים העצמאיים (בניין קטן בעל 3/4/5 קומות, או בניינים לשימור ).
זה מתחלק ל 2 קטגוריות.
- הבניין העצמאי שהינו בין 3-8 קומות לערך, אשר מתנהל בדומה למגדל, רק שבו דמי הניהול נעים בין 10-15 שקל למטר (יש גם כאלו של 20 וכאלו של 7).
- הבניין לשימור אשר גם מתחלק לשני סוגים.
- שלא עברו שימור או שחזור מלא (רסטורציה),ההסתכלות היא יותר בדומה לבניין מגורים.גובים ועד בית, בגובה מספר מאות שקלים כל חודש כמו בדירות המגורים. שם אין תחזוקה של ממש, יש סהכ חדר מדרגות, אשר פוקד אותו מנקה פעם ביום/יומיים/שבוע. ובעלי הבניין דואגים לאנשי תחזוקה מזדמנים לפי צורך ( החלפת נורות / תקלות מינוריות וכו ). בכולם מערכות המיזוג האויר אשר הן יחידות עצמאיות כמו בבתים ולא כמו במגדלים עם צילרים ומערכות מתקדמות על הגג).
- בניינים לשימור שעברו שיחזור מלא (רסטורציה) בהיקף עלויות של מליונים.אשר הם למעשה בניינים חדשים לגמרי מכל בחינה.וברובם מתקינים גם מעלית. בבניינים אלו ישנם מערכות יקרות ואיכותיות. דמי הניהול הנגבים יכולים להגיע גם הם ל 20 שקל למטר וגם בהם לעיתים, ישנו שומר, צילרים על הגג, מעליות, ונקיון ותחזוקה ברמה גבוהה. ישנם גם בניינים משוחזרים בלי שומר ובלי צילרים וגם גובה דמי הניהול זולים יותר בהתאם.
חשוב לזכור, כי גם במידה ושוכרים משרד בבניין לשימור משוחזר בגובה 20 שח למ״ר, הרי שגם בסוגיה זו, יחס הברוטו נטו משפיע משמעותית על הסכום החודשי.
כפי שכתבנו בפוסט הראשון בנושא ברוטו נטו.
צורך שימושי של 100 מ״ר נטו, שווה ערך :
במגדל 150 מ״ר ברוטו כפול 20 – 3000 שקל לחודש.
בבניין לשימור 110 מ״ר ברוטו כפול 20 – 2200 שקל לחודש.
